배우 이병헌씨가 광고하는 ”검암역 로열파크시티 푸르지오“ 아파트 4805세대가 입주를 완료했습니다.
그래서 언론에서도 큰 이슈가 되고 입주가 완료된 한들지구內 ”검암역 로열파크시티 푸르지오“ 아파트 주변 상권과 상가들을 알아보려고 합니다.
Q). 한들지구는 어디에 위치해 있나요?
A). 한들지구는 서북쪽 독정역을 시작으로 골막산과 근린공원이 동남쪽으로는 경인 아라뱃길이 있는 배산임수 형상으로 풍수지리가 좋은 곳에 위치하고 있습니다.
Q). 한들지구는 어떻게 조성이 되나요?
A). 한들지구는 아파트 4805세대와 단독주택66가구, 3군데 상권으로 조성됩니다.
Q). 한들지구의 상권은 어떻게 형성 되나요?
A). 한들지구內 상권은 3군데로 나눠집니다.
-'검암역 로열파크시티 푸르지오' 2단지 앞에 위치한 =>“학원가 항아리 상권”
-'독정역'에 위치한 =>“역세권 상권”
-'검암역 로열파크시티 푸르지오' 1단지 앞에 위치한 =>“대로변 상권”으로 형성됩니다.
“학원가 항아리 상권”은?
'검암역 로열파트시티 푸르지오' 아파트 동선을 보면 학원들이 모일 수 밖에 없는 곳에 위치해 있어 “학원가 항아리 상권”이 중심상권이 될것으로 보여집니다. 또한 ‘검암역 로열파크시티 푸르지오’ 아파트 4805세대가 먼저 입주하고 상가가 들어서기 때문에 투자 안정성이 높아보입니다.
“역세권 상권”은?
'검암역 로열파크시티 푸르지오'와 거리가 너무 멀어서 배후세대로 보기 어려운 상권으로 보입니다.
다만, 역세권 독점 상권의 장점을 살려서 역 주변의 구도심과 연계되는 상권으로 형성되면 좋을 것 같습니다.
“대로변 상권”은?
상가 앞 도로가 너무 넓어서 ‘검암역 로열파크시티 푸르지오’ 아파트 주민들이 도보로 접근하기가 쉽지 않아 단점으로 보입니다.
Q). ’역세권 상권‘, ’학원가 항아리 상권’, ’대로변 상권‘ 3군데 상권중 집중 적으로 봐야 할 상권은 어디 인가요?
A). '검암역 로열파크시티 푸르지오' 2단지 앞에 위치하고, 한들초, 백성중, 백석고, 주얼리고가 배치되어 있는 “학원가 항아리상권”이 집중적으로 봐야 할 상권 입니다.
=>특히 한들지구 “학원가 항아리 상권”은
Q). “학원가 항아리 상권”에서 투자하기 좋은 상가가 있나요?
A). 현재 푸르지오 2단지 앞 “학원가 항아리상권”에는 상가들이 공사중에 있는데요
이미 지어진 상가는 자체적으로 임대만 주고 매매(분양)는 안 한다고 합니다,
현재 임대가 많이 맞춰진 상태입니다.
=>“학원가 항아리상권”에 위치한 ’메르시타워‘상가는 임대와 분양을 동시에 진행하고 있습니다.
‘메르시타워’상가는 ‘검암역 로열파크시티 푸르지오’ 아파트 4805세대가 먼저 입주하고, 처음으로 신규 분양(내년 1월 완공)하는 상가이기 때문에 업종을 미리 선점할 수 있는 투자가치가 높은 상가입니다.
‘메르시타워’상가는 벌써 영어학원, 수학학원, 미술학원, 피아노학원, 태권도학원 등 임대가 맞춰진 것을 볼 수 있습니다.
Q). 한들지구 “메리스타워” 상가에 대해서 자세한 분석 부탁드립니다.
A). 도로 위치를 기준으로 ‘메르시타워’를 분석해 보면
-‘메르시타워’상가는 아파트 주민들과 학생들이 도보로 다니는 동선에 위치해 있다는 것이 큰 장점으로 안정적인 투자처로 보입니다.
*만약 투자처를 찾는다면 “학원가 항아리상권”內에서도 “메리스타워” 상가를 집중적으로 투자처로 봐야 할 곳입니다.
Q). 한들지구 ‘메르시타워’의 수익률은 얼마나 되나요?
A). 현재 분양하고 있는 메르시타워 상가에 수학학원으로 임대가 완료된 상가를 기준으로 분석해 보겠습니다.
임대가 완료된 수학학원입니다.
전용면적=15.44평(분양면적=26.96평)
매입 가격(분양가)= 268,400,000원
보증금 2천만 원에 월세가124만 원으로(부가세별도)임대가 완료 된 상태입니다.
임대가 완료 된 수학학원의 분양 물건을 대출 50%(이자4.5%)를 받고, 취득세 4.6%를 내고 분양을 받는다면 총 1억6천만 원 정도를 투자를 해서 연간 6.4%의 수익률로 안정적이면서 높은 수익을 얻을 수 있습니다.
만약에 대출을 받지 않고 투자를 해도 연간 5.7%의 수익률을 얻을 수 있기 때문에 좋은 상가라고 볼 수 있습니다. 향후 임대료가 상승 할것을 감안 하면 더욱 메리트가 있는 상가라고 볼 수 있습니다.
Q). 한들지구의 “학원가 항아리상권”과 비교할만한 상권이 있나요?
A). 한들지구 주변 지역중에서 유사한 상권을 찾아 본다면 인천 서구 가정동 루원 시티 개발지역에 있는
학원가 항아리상권과 비교해 볼 수 있을 것 같습니다.
*가정동 루원시티 학원가 항아리상권은 아파트 약2천5백 세대를 배후로 둔 전형적인 항아리 상권입니다.
=>학원가로 자리잡은 이곳의 임대료를 보면
1층 상가 전용 평당 임대료가 15만~20만 원
2층 상가 전용 평당 임대료가 9만~ 11만 원
3층 이상 상가 전용 평당 임대료가 6만~ 10만 원으로 형성되어 있었습니다.
*매매 물건은 거의 없고, 분양을 받아서 임대를 놓은 분들은 6%대의 임대 수익을 안정적으로 얻고 있다고 합니다.
=>한들지구의 “학원가 항아리상권”과 유사한 가정동 루원시티 “학원가상권”을 비교해 본 결과
-루원시티 학원가 상권의 2,500세대 배후수요
-한들지구 학원가 항아리상권 4805세대 배후수요
*두 배 많은 배후세대가 입주해 있는 한들지구의 “학원가 항아리상권”이 훨씬 좋아 보입니다.
Q). ”메르시타워“는 분양가와 임대료가 적정한가요?
A). ‘메르시타워’상가는 아파트 출입구 앞에 위치해 있으면서 학교와 초인접해있어 전형적인 병/의원, 학원가로 변모할 상가입니다. 따라서 직영/임대 어느것이든 투자하기 적정한 투자처로 판단됩니다.
*분양가 역시 거품이 없는 상가로 보이며,
임대수익률도 6%대로 안정적으로 임대사업을 할 수 있는 적정한 투자처로 판단됩니다.
Q). 교통이 조금취약한 지역으로 보이데 투자해도 괜찮을까요?
A). 교통이 취약한 지역이 항아리상권으로 형성될 가능성이 높아서 오히려 장점이 될 수 있습니다.
*한들지구 '검암역 로열파크시티푸르지오’아파트에 거주하는 주민과 학생은 어쩔수없이 이 지역에서 소비할 수 밖에 없는 여건에 놓여있기때문에 전형적인 항아리 상권에 있는 ‘메르시타워’상가는 안정적으로 투자하기 좋은 투자처라고 판단됩니다.
한들지구 ‘메르시타워’상가 분양문의 1644-3799
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